近日，记者在市场淘楼时发现，如今昆明的严家地、高新、云纺片区出现了租赁价格高过月供的二手房。于是，不少市民开始通过以租养贷的方式实现二手房的投资回报。对此，业内人士表示，能进行以租养贷的二手房源量有限，它们都有着配套成熟、物业费较低的优势。而一些市中心商业氛围成熟地段的品质二手房，则成为以租养贷的精品房，颇受市场追捧。
小户型、公寓是以租养贷热点房源
以租养贷是一线城市几年前非常流行的投资方式，大多数人会选择购买配套成熟的老小区或者一室一厅的小户型用于投资。若小区所在的位置较好，靠租金就能收回房贷。来自新亚房产和至业房产的数据显示，9月，这两家公司的租房业务比较火爆。不少市民就通过以租养贷的方式赚取收益。
以永昌小区以及云纺片区的二手房为例，不少房东就通过出租房源的方式进行以租养贷。目前这一片区，一套两房二手房租金可以在900元/月以上，租金基本高于月供。位于严家地片区的可乐公寓、西昌路上的中央丽城一期，也有不少公寓房源正通过出租的方式赚取租金。目前这两个小区的月租金大约在1300-1500元/月左右（价格差来自装修程度以及室内配套）。高新区的U族部落等小区的租赁需求也很旺盛，月租金大约在1000-1200元/月。这些生活配套成熟的二手房成为以租养贷的主力，而理想的租金收益也让不少房东在除去月供之外还有一笔小额的租金收益。至业房产经纪人杨鑫表示。
记者在采访中了解到：这些以租养贷的二手房源，大多处于生活配套成熟区域，也有一部分是五年以内的次新房、公寓。房子大多为中档装修，配有电视、微波炉等小家电，户型也以一房、两房居多，租赁需求旺盛。
以租养贷面临五大风险
虽然以租养贷的方式成为不少投资客的获利方式，但是房源所处的位置以及租金变化，也会让这类房源面临着一些投资风险。
昆明荣城房产经纪有限公司常务副总毕永国就表示， 以租养贷必须考虑五大风险。首先是空租期风险。按照市场规律，房屋租赁大多为短期行为，而以租养贷却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内，承租人不断更换是必然的，这就可能出现空租期风险；其次，税费政策风险。投资回报率要受到国家有关税费政策的影响，投资人不能仅按目前的税率计算回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策；第三，租金价格风险。房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化影响到投资回报；第四，装修维修风险。一般来说装修的折旧周期仅为五年左右，而陈旧的装修会影响租金水平，因此产生在投资期内必须考虑进行多次装修和维修产生的费用。另外，物业管理费可能会多次调整也应当考虑在内；第五，贷款利率风险。租金的变化并不一定与贷款利率变化同步，一旦利率上升，就可能出现租不抵贷的风险。